서울 아파트 집값 상승이 어려운 가장 큰 이유 | 이경민의 부동산하이킥(부동산 전문가 강의)부동산 투자 다주택자 역전세 전세대출 규제

55 лет назад

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이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다.
이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다. 부동산 일타강사 이경민 투자 전문가의 강의를 온라인에서 함께 하세요!!

- 상담문의 02. 6951. 2482
- 영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층

주요내용
2021년 부터 지금까지 투자자가 시장에 참여할 수 있는 환경이 되지 못하여 지금까지 실수요장세가 지속되고 있는 상황입니다. 실수요장세는 집값 상승이 어렵습니다. 매수할 수 있는 금액적 한계가 있기 때문입니다. 주담대 LTV DSR 등 한도가 정해져있고 원리금 상환할 수 있는 금액선도 정해져 있기 때문입니다. 그래서 호가가 더 높아지면 수요는 매매를 포기하거나 관망 대기수요로 나뉘어 거래가 급감하게 되어 있습니다. 반대로 투자수요는 대출이자에 대한 부채압박도 없을 뿐더러 현재 기준 집값에 50% 정도 수준에 전세 레버리지로 투자가 가능하기에 무리없이 매매가 가능합니다. 호가가 높아져도 매매가 가능한 것 뿐 아니라 오히려 상급지 아파트로도 이동이 가능합니다. 작년부터 생애최초 주택가액 상관없이 LTV80%한도까지 최대6억원 대출을 받을 수 있게 되었기 때문에 후순위 대출로도 본인 현금의 3배정도의 주택을 레버리지 투자할 수 있게 되었죠. 따라서 투자수요가 유입되야 지만 높은 호가도 매매할 수 있으므로 집값 상승이 일어나게 됩니다. 한국부동산원 통계 지표에 따라 06년~ 25년까지의 서울 외 지역의 외지인이 서울아파트 매매거래한 거래증감을 보게 되도 21년부터 실수요장세로 유지되고 있는 걸 확인할 수 있습니다. 보통 당월 기준 1천건 미만 거래이면 실수요장세 , 1천건 이상 거래면 투자수요 유입 증가 , 2천건 이상이면 투자장세 집값 상승폭 확대 폭등할 수 있는 시장이라고 보셔야 합니다. 그런데 21년 부터 1천건 이하가 지속되고 있고 잠시 24.4월 ~24.9월 1천건 이상 및 2천건 이상 시기를 보면서 집값이 큰폭으로 반등했습니다. 또한 25.2월도 토허제 해제이후 1천건 이상이 나오면서 다시 상승하기 시작했죠. 외지인의 투자 유입비중이 증가되었기 때문입니다. 아직 3월달 집계는 나오지 않았지만 2천건 까지도 확대될 수 있다고 봅니다. 다만 3월 하순이후 토허제 확대지정을 하면서 거래량이 전월대비 현재기준 70~80% 급감한것을 감안한다면 다시 1천건 이하 실수요장세로 전환될것으로 예상됩니다. 수요의 힘이 약해진것이며 토허제 확대지정 이후 투자수요 유입이 불가하고 조건부 전세대출 규제로 갭투자를 하지 못하는 상황이라 풍선효과도 일어나지 않고 있습니다. 2주택 이상 주담대 금지 및 1주택 이상은 기존주택 2년내 처분 조건으로 대출실행되며 전세보증보험 90%로 한도축소되어 투자금액이 더욱더 커졌습니다. 또한 갭투자가 어려운 시장으로 변화된겁니다. 탄핵이후 새로운 정권이 들어와도 대출규제는 지속적으로 진행될겁니다 IMF 직원 보고서에 따르면 내수침체의 본질을 가계대출 증가 , 특히 전세대출에 대한 부분을 강조했습니다. 이제 심사가 강화되고 한도가 축소되는 일만 남았습니다. 가뜩이나 고점매수 인식에 전세가율이 가장 낮은 시점에 투자금도 많이 투입되고 전세낀 매물을 투자할 수 있지만 2년전인 23년 상반기 전세가 폭락시점의 매물만 나와 있는 상태라 투자금액이 더욱더 많이 투입되야 해서 부담이 커지고 있습니다. 또한 25년 종부세는 24년 집값 상승의 영향으로 공시가격이 큰폭으로 상승하여 부담이 더욱더 증가될것이며 새로운 정권이 들어와도 취득세 중과 및 양도세 중과는 완화하지 않을것입니다. 그리고 26.1.1일 부터 소득세법 개정으로 전세 낀 매물 2주택자는 각각 기준시가 12억초과 및 전세보증금 합산액이 12억 초과시 간주임대료 계산하여 임대소득금액 400만원 초과되면 임대소득세 납부를 해야 합니다. 부담도 크지만 위기요소도 커진 상황입니다. 23년부터 말씀드렸던 25년 역전세 발생이 또다시 나온다고 말씀드렸는데 전세보증보험 한도 축소가 되면 임차인이 계약갱신권을 활용할 경우 전세보증금의 10%정도는 세입자에게 반환해야 되기 때문에 역전세가 발생됩니다,. 또한 현재 매도인들이 어떻게든 매물거래를 하기 위해서 매수자의 투자금액을 줄여주고자 본인이 전세 세입자로 계약하는 주전세 계약을 많이 했었습니다. 그런데 시세보다 훨씬도 높은 전세시세로 매도계약을 체결한 상태에서 2년뒤 전집주인이 퇴거요청을 하게 될경우 역전세가 발생될 수 있을겁니다. 앞으로 2~3년간 전세가격은 폭등도 폭락도 하지 않은채 지금의 시세를 유지할 수 밖에 없기 때문입니다. 그리고 앞서 말씀드렸던 생애최초 후순위 대출을 받고 매매한 분들은 세입자가 퇴거하게 될경우 선순위 대출이 되는데 새로운 세입자가 후순위가 되어 전세거래가 되기 어려울겁니다. 또한 대출심사 강화로 선순위 대출이 있을경우 감액하거나 상환해야지만 대출이 나올수 있으므로 역전세가 발생됩니다. 따라서 지금도 그렇지만 앞으로 투자자가 들어올 수 있는 환경이 되지 못한 상태에서 수년간 실수요장세가 이어지겠지만 실수요 또한 스트레스 dsr 3단계 및 대출총량규제, 대출금리 인하 속도조절로 중금리가 유지될 수 있고 올해 기준금리는 인하 되겠지만 2026년 ~ 2027년 다시 기준금리 인상 시기를 맞이하게 될것이며 대출금리는 빠르게 인상되어 하우스푸어가 크게 양산되며 대세하락장을 맞이 하게 될겁니다.
저 또한 다주택자 이며 부동산 투자 회사를 운영하는 입장에서 부동산 가격이 상승되야지만 상담비중도 증가되고 개인 자산도 증식될 수 있습니다. 그런데도 불구하고 지속적으로 하락을 강조하고 있는 건 저의 전망기조가 2019년부터 지금까지 늘 일관되게 말씀드리고 있고 변함이 없기 때문입니다. 작년에 이어 올해 서울아파트를 처분했고 저번주가 마지막 매도를 했던 시기였습니다. 지방 아파트 취득보유중에 있는 상황에 지금은 서울아파트 청산, 지방아파트 보유 플랜을 진행하고 있습니다. 저부터가 제가 말씀드린대로 저의 전망 기조에 200%이상 확신을 가지고 있는 상황이라 먼저 실행하고 있는 상황입니다. 굳이 집값이 상승할거라고 생각했다면 매도할 이유가 없었을겁니다. 강남 아파트는 최소 몇천만원의 종부세 부담이 있는 상황에 경기침체가 도래되는 시장을 맞이하며 앞서 설명드린대로 투자수요가 들어올 수 없는 환경이 조성되어 수요가 급감하는 시장에 매도자체가 불가능한 시기를 맞이해야할텐데 투자자 입장에서는 엄청난 시간의 기회비용 및 투자수익률이 저하될 수 있기에 적절하게 익절을 하고 저가매수 하는 방안을 세워야만 합니다. 저부터가 그렇게 움직이고 있습니다.
따라서 앞으로 집값은 강남까지 하락하는 대세하락장을 맞이하게 될겁니다. 반드시 계획과 전략을 잘 세워야만 합니다

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