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part2

오늘은 부동산 이중매매 두 번째 시간입니다.

부동산 이중매매에 대하여 자세히 알고 싶으신 분은
파트 1을 참고하여 주시기 바랍니다.

오늘은
6, 이중매매를 방지하기 위한 특약 등 6가지

7. 부동산 이중매매가 확인되었을 때 제1매수인이
민사적으로 그리고 형사적으로 취할 조치는 어떠한 것이 있는지
살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

먼저 6, 이중매매를 방지하기 위한 특약 등 6가지에 대하여 살펴보겠습니다.
​
부동산 매매계약서에 이중매매를 방지하기 위한 특약을 추가하는 것은 매우 중요합니다.

이를 통해 매도자가 다른 사람에게 동일한 부동산을 판매하는 것을 방지할 수 있습니다.

아래는 이중매매를 방지하기 위한 특약 예시입니다:

​

가, 등기 전 권리 변동 금지 특약


"매수인의 소유권이전등기를 마치기 전까지 부동산에 관한 권리 변동이 있을 경우 계약은 무효로 한다."라는 특약을 추가할 수 있습니다.

이 특약은 매도자가 잔금을 받기 전에 다른 사람에게 동일한 부동산을 판매하거나 근저당권 등을 설정하는 것을 방지합니다.

​
나, 이중매매 금지 특약

​
"매도자는 본 계약 체결 후에는 동일한 부동산을 제3자에게 판매하거나 양도할 수 없다."라는 특약을 추가할 수 있습니다. 이 특약은 매도자가 동일한 부동산을 다른 사람에게 판매하는 것을 명시적으로 금지합니다.

​
다, 이중매매 금지 및 위약벌

​부동산 매매계약서에 위약벌 조항을 추가하는 것은 매우 중요합니다. 이를 통해 매도자가 다른 사람에게 동일한 부동산을 판매하는 것을 방지할 수 있습니다

위약벌 조항을 포함한 이중매매를 방지하기 위한 특약을
예시해보겠습니다.​

파트1 https://youtu.be/EwPP_bCs-5c
파트2 https://youtu.be/cbuTaClSe3E

"매도자는 본 계약 체결 후에는 동일한 부동산을 제3자에게 판매하거나 양도할 수 없다. 만약 매도자가 이를 위반할 경우, 매도자는 매수인에게 계약금의 2배의 위약금 외에 위약벌로 매매대금의 20%지급한다."라는 특약을 추가할 수 있습니다.

이 특약은 매도자가 동일한 부동산을 다른 사람에게 판매하는 것을 명시적으로 금지하며,

위반 시에는 계약금의 2배를 지급하는 위약금 외에 위약벌로 지급하게 함으로써 계약을 반드시 이행하게 하는데 목적이 있습니다. ​

마, 신속한 부동산 실거래 신고

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부동산 실거래 신고는 부동산 매매 시 거래 당사자 또는 중개업자가 계약 체결일로부터 30일 이내에 실제 거래가격을 시장·군수·구청장에게 공동으로 신고해야 하는 제도입니다. 이 제도는 부동산 허위매물 등록을 막고, 부동산 실거래 가격을 신속하게 알 수 있도록 하기 위해 도입되었습니다.

부동산 이중 매매를 방지하기 위하여는 부동산 실거래 신고를 빨리 하는 것이 좋습니다.
실거래 신고가 이루어지면 해당 부동산의 매매 정보가 공개되므로, 같은 부동산이 다른 사람에게 다시 팔리는 이중매매를 방지하는데 큰 도움이 됩니다.

반드시 공인중개사무소를 통하여 거래계약을 하며, 수임 공인중개사에게 바로 실거래 신고를
해줄 것을 요구하는 것이 좋습니다.



바. 소유권이전 청구권 가등기 설정받음

소유권이전청구권 가등기는 부동산 매매에서 매매계약이 체결되었지만, 본등기를 바로 할 수 없거나 본등기 시일을 미루어야 할 때, 그 순위를 보전하기 위해 설정하는 등기입니다. 이는 전형적인 예비등기로, 매매계약이나 매매예약을 원인으로 설정됩니다.

이중 매매를 방지하는 데에 소유권이전청구권 가등기가 효과적인 이유에 대하여 살펴보겠습니다.

⓵ 가등기의 순위 보전 효과

소유권이전청구권 가등기는 본등기의 순위를 가등기한 시점으로 소급하여 보전합니다. 따라서, 가등기와 본등기 사이에 이루어진 중간 처분은 실효된다.

⓶ 가등기의 이중 매매 방지 효과

매도자가 다른 사람에게 해당 집을 팔았어도, 매수인이 매매예약가등기를 완료하였다면 팔렸어도 해당 집에 대한 소유권 주장이 가능합니다.

⓷ 안전한 채권 보전

소유권이전 청구권 가등기는 매매계약에 따른 순위보전을 위한 것으로, 나중에 본등기를 하는 경우 그 순위가 가등기한 시점으로 소급됩니다.

따라서, 잔금기간이 긴 경우에는 소유권이전청구권 가등기를 설정하여 자신의 권리를 보호하는 것이 좋습니다. 이를 통해 이중 매매를 방지하고, 매매계약의 안전을 확보할 수 있습니다



7. 부동산 이중매매가 발견되었을 때 제1매수인의 법적 조치는 ?

⓵ 민사상 책임

매도인이 계약 부동산을 제3자에 처분함으로써 매수인에 취득할 수 없게 되었으므로 민법 546조에 의해 계약을 해제할 수 있습니다. 계약해제, 즉, 계약이 없었던 원래 상태로 돌아감으로써, 매수인은 기존에 지급한 계약금, 중도금을 돌려받는 것으로, 이것을 원상회복이라고 합니다. 그리고 동시에 추가 손해가 있다면 민법 390조에 의해 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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